− 
 − 

РЕШЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА ВИТЕБСКОЙ ОБЛАСТИ

13 декабря 2010 г. (дело N 402-3/366-14/2010)

 

Хозяйственный суд Витебской области, рассмотрев материалы дела по иску Комитета государственного контроля Республики Беларусь по области к республиканскому унитарному предприятию "А" (РУП "А") о признании недостоверной стоимости объекта оценки (с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика - городского исполнительного комитета, индивидуального предпринимателя Иванова И.И., общества с ограниченной ответственностью "Б" (ООО "Б")),

 

установил:

 

В исковом заявлении Комитет государственного контроля Республики Беларусь по области просит суд признать стоимость объекта оценки (изолированное помещение площадью 146,9 кв.м), указанную в заключении республиканского унитарного предприятия "А" об оценке от 06.06.2007 N 277/07 (далее - заключение; заключение об оценке; заключение N 277/07), в сумме 100947990 руб. недостоверной. (Кроме заключения ответчиком был подготовлен стандартный отчет N 277.07 об оценке рыночной стоимости изолированного помещения площадью 146,9 кв.м (далее - отчет; отчет об оценке; отчет N 277.07).) В обоснование заявленного требования истец ссылается на допущенные нарушения требований законодательства при осуществлении оценки, а именно на:

отсутствие сведений по расчету величины износа конструктивных элементов;

отсутствие в отчете данных, использованных для оценки;

неправильный расчет восстановительной стоимости в связи с применением коэффициентов (индексов) пересчета стоимости основных средств за период с 1991 года по 01.05.2007 (при этом истец ссылается на расчет, произведенный республиканским унитарным предприятием "И" (РУП "И"));

неиспользование при расчете рыночных ставок арендной платы при проведении оценки затратным методом;

ссылку в расчете на решение областного исполнительного комитета от 16.12.2002 N 665, которое утратило силу на момент оценки;

отсутствие в отчете источников получения информации по объектам сравнения.

В заявлении об уточнении исковых требований от 26.11.2009 представитель истца изменил основание иска, указав, что ответчик не осуществлял поиск и анализ рыночных ставок арендной платы и не использовал данные арендные ставки в расчетах. Поскольку рыночные арендные ставки выше установленных законодательством, применение ответчиком только последних привело к значительному занижению стоимости помещения. В отчете не указаны источники получения информации по объектам-аналогам.

Дополнительно в обоснование своих доводов представитель истца в позиции по делу от 26.11.2009 возражает против доводов ответчика и полагает, что первоначальная стоимость объекта, рассчитанная с использованием только индексов (коэффициентов) изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР), занижена, поскольку в расчете не использовался коэффициент научно-технического прогресса.

В письме от 04.01.2010 представитель истца в обоснование заявленного требования указывает, что ответчик не имел права применять коэффициенты изменения стоимости основных средств по виду (группе) основных средств, доводимые Министерством статистики и анализа Республики Беларусь, так как коэффициенты (индексы) пересчета стоимости основных средств применяются для определения восстановительной стоимости объектов основных средств методом индексации. По мнению истца, в законодательстве четко определено использование коэффициентов изменения стоимости основных средств по виду (группе) основных средств для переоценки индексным методом.

От представителя Комитета государственного контроля Республики Беларусь по области поступило письмо от 04.01.2010, в котором со ссылкой на ст. 129 Конституции Республики Беларусь, ст. 2 Закона Республики Беларусь от 09.02.2000 N 369-З "О Комитете государственного контроля Республики Беларусь", подп. 10.22 п. 10 Положения о Комитете государственного контроля Республики Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.11.2008 N 647 (далее - Положение о Комитете государственного контроля Республики Беларусь), п. 16 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь (далее - Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 N 615 (далее - Указ N 615), ст. 12.41 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях обосновывается право истца на предъявление настоящего иска.

На заключение экспертной комиссии Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 29.10.2010 Комитетом государственного контроля Республики Беларусь по области представлены возражения, в которых отмечается, что названной комиссией не даны четкие ответы на поставленные вопросы, эксперты манипулируют нормами законодательства, а также что СТБ предусмотрено прогнозирование дохода, а не прогнозирование используемых при его расчете ставок арендной платы. По мнению истца, поскольку рыночные ставки значительно превышают ставки, установленные законодательством, неприменение в расчете последних, а также использование в расчетах только договорных арендных ставок не позволяет рассчитать стоимость объекта в наиболее эффективном использовании, соответственно стоимость объекта оценки доходным методом была определена ответчиком недостоверно. Представитель Комитета государственного контроля Республики Беларусь по области полагает, что оценщиком необоснованно применена цель оценки, заключение не содержит четкого ответа по наличию в отчете документально подтвержденных обоснований расчетов стоимости объекта; не соглашается с выводами экспертов по вопросу определения ответчиком восстановительной стоимости объекта затратным методом без применения индексов (коэффициентов) изменения стоимости строительно-монтажных работ.

В отзыве на исковое заявление от 06.11.2009 N 02-24/14801 ответчик с исковым заявлением не согласился, при этом указал, что без экспертизы оценки невозможно судить о конкретно выполненной оценке. Также ответчик указывает на необоснованность применения отчета об оценке, подготовленного РУП "И", так как данные оценки несопоставимы по дате оценки, информации, используемой в отчетах, методологии оценки и законодательству об оценке; ссылку истца на нарушение абз. 1 и 4 п. 23 Положения об оценке государственного имущества, утвержденного постановлением Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь, Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 12.06.2001 N 24/100/33 (далее - Положение об оценке государственного имущества), считает необоснованной, так как в данном нормативном акте не содержится прямой нормы, согласно которой оценка должна производиться организацией-балансодержателем, заказчиком оценки должна быть организация-балансодержатель (правообладатель). В то же время правообладатель был поставлен в известность о проведении оценки и представил документы. Инструкция о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 02.05.2008 N 35, на дату оценки не действовала, поэтому ссылка истца на ее требования неправомерна. Ответчик указывает, что допущенная в заключении опечатка в словах не является подтверждением того, что оценка была выполнена на месяц позже даты, указанной в отчете, так как очевидна дата выполнения заключения об оценке, указанная в нем. Ответчик не согласен с доводами истца о нарушении им подп. 8.2 п. 8 и подп. 10.1.1.1 п. 10 СТБ 52.0.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения" (далее - СТБ 52.0.01-2007) и абз. 1 и 2 п. 11 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в связи с тем, что в отчете отсутствуют сведения, обосновывающие величины физического износа конструктивных элементов помещения.

При этом ответчик указывает, что подп. 8.2 п. 8 СТБ 52.0.01-2007 определяет источники исходной информации для определения стоимости объекта оценки, среди которых нет источника информации по обоснованию расчета физического износа, так как расчет физического износа производится по результатам обследования объекта оценки. В подп. 10.1.1.1 п. 10 СТБ 52.0.01-2007 приведено понятие стандартного отчета об оценке.

В подп. 10.1.1.1 п. 10 СТБ 52.0.01-2007 нет требования по указанию ссылок на источники информации при расчете физического износа или обоснованию расчета физического износа.

По мнению ответчика, отчет N 277.07 составлен по полной форме и содержит информацию, связанную с проведением оценки (расчет стоимости восстановления, выбор арендных ставок, выбор объектов-аналогов, расчет чистого операционного дохода, выводы, методы оценки и методы расчета стоимости, описание процедуры оценки, результаты оценки), поэтому при его составлении не был нарушен подп. 10.1.1.1 п. 10 СТБ 52.0.01-2007.

В отзыве указывается, что нормы СТБ 52.0.01-2007 и СТБ 52.3.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества" (далее - СТБ 52.3.01-2007) не требуют от оценщика обосновывать результаты расчета физического износа. Однако подп. 8.3.7.4 п. 8 СТБ 52.3.01-2007 содержит указания на методы расчета физического износа. Приведенный в отчете расчет физического износа в таблицах 4 и 1 выполнен методом средневзвешенного износа, оформлен в соответствии с приложением 6 к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39, действовавшей на дату оценки. Приведенный расчет методом средневзвешенного износа сам по себе является обоснованием расчета физического износа. Кроме того, на стр. 14 отчета N 277.07 приведен технический документ (УПВС), на основании которого определялся удельный вес отдельных конструктивных элементов при расчете физического износа. Описание состояния конструктивных элементов приведено на отдельном листе в приложении к отчету об оценке.

Перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника оценщиками действительно не составлен. Однако в отчете представлены все документы, использованные при проведении оценки, и расчеты, обосновывающие величину рыночной стоимости объекта оценки.

Ответчик не согласен с доводами истца о нарушении абз. 1 подп. 8.3.2.1.3 и 8.3.2.1.4 п. 8 СТБ 52.3.01-2007, считает их необоснованными, так как расчет стоимости восстановления объекта оценки на дату оценки (01.06.2007) выполнен верно. Поскольку первоначальная стоимость объекта оценки определялась по акту ввода в эксплуатацию от 8 июня 1990 г., то цены, указанные в акте, - это базисные цены 1984 года. В связи с этим коэффициенты (индексы) изменения стоимости основных средств по группе зданий (сооружений) определяются начиная с 1984 года.

Ответчик полагает, что подп. 8.3.2.1.3 п. 8 СТБ 52.3.01-2007 также не нарушен, так как он определяет информацию, которая может быть использована для расчета первоначальной стоимости объекта оценки по данным объектов-аналогов, если документы по объекту оценки отсутствуют. Такими источниками информации являются ТНПА и информация по ценообразованию в строительстве. В то же время расчет стоимости восстановления выполнен по акту ввода в эксплуатацию, то есть по документам объекта оценки.

Ответчик указывает, что стоимость восстановления, рассчитанная институтом оценки, оказалась выше в связи с тем, что при расчете были использованы коэффициент научно-технического прогресса и коэффициент налогов, которые в декабре 2007 г. были введены Инструкцией по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 N 67 (далее - Инструкция N 67).

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что не согласен с доводами истца о том, что ответчиком не осуществлялись поиск и анализ рыночных ставок арендной платы, что противоречит подп. 3.2.1 отчета N 277.07, в котором отражено следующее: проанализировав ситуацию на рынке недвижимости, оценщик пришел к выводу, что подавляющее большинство объектов недвижимости сдается в аренду по арендным ставкам, утвержденным действующими нормативными актами, и за основу была принята величина нормативных ставок арендной платы за 1 кв.м аналогичного типа недвижимости. Поскольку оцениваемые площади были сданы в аренду, то действия оценщика соответствовали стандартам и правомерно при расчете потенциального валового дохода использовались базовые ставки аренды, принятые в договоре аренды.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает, что факт ссылки на недействующее решение облисполкома не мог повлиять на оценку окончательной стоимости, выполненную предприятием, так как оценщиком использовалась информация по заключенному договору аренды, действовавшему на дату оценки, и применялись ставки арендной платы, установленные Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 N 495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений".

Ответчик не согласен с доводом истца о нарушении подп. 8.2 п. 8 СТБ 52.0.01-2007, так как в отчете указаны адреса объектов-аналогов, их характеристики, время, когда объект был продан. Следовательно, ответчик воспользовался информацией по сделкам, указанным по объектам-аналогам, что всегда является предпочтительным в оценке стоимости сравнительным методом, так как факт сделки зафиксирован в Едином государственном регистре стоимости недвижимого имущества.

В дополнение к отзыву на исковое заявление ответчик просит суд в иске отказать, так как Комитет государственного контроля Республики Беларусь по области является ненадлежащим истцом по данному спору. В обоснование ответчик указывает, что у ответчика отсутствует право контроля оценочной деятельности, со ссылкой на Указ N 615; при этом отмечает, что в исковом заявлении истцом не указывается, чьи права нарушены. Отсутствие доказательств нарушения права может повлечь отказ в иске. По мнению ответчика, предметом спора являются только стоимость, указанная в заключении, как результат оценки и доказательства ее недостоверности. Недостоверность не может зависеть от субъективных оценок, так как недостоверность - это установление того, что неправильно применен закон или допущены арифметические ошибки. Ответчик полагает, что им восстановительная стоимость с применением коэффициента индексации стоимости основных средств рассчитана правомерно, так как СТБ 52.3.01-2007 не регламентирует, какие конкретно необходимо использовать коэффициенты.

В письме от 06.12.2010 N 02-24/17852 ответчик со ссылкой на подп. 8.3.2.1.2 п. 8 СТБ 52.3.01-2007 и на подп. 34.3, 34.6 п. 34 Инструкции N 67 сообщил, что при определении рыночной стоимости объекта оценки затратным методом оценки принял во внимание акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта как документ, содержащий наиболее достоверные данные.

В отзыве на исковое заявление общество с ограниченной ответственностью "Б" просит суд в удовлетворении исковых требований отказать; полагает, что Комитет государственного контроля Республики Беларусь по области является ненадлежащим истцом, так как им в соответствии с п. 16 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав могут быть заказчик оценки, иное заинтересованное в оценке лицо либо контролирующий орган по отношению к исполнителю оценки. По мнению третьего лица, иск заявлен с превышением полномочий, так как не указывается, чьи права нарушены. При этом ООО "Б" полагает, что СТБ 52.3.01-2007 не указывает конкретно на использование коэффициента изменения стоимости СМР для определения стоимости восстановления (замещения) объекта оценки, а подп. 8.3.3.1 п. 8 СТБ 52.3.01-2007 определяет, что стоимость восстановления (замещения) законченных строительством объектов рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки (объекта-аналога) к единому уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов). Что такое соответствующие индексы, в СТБ 52.3.01-2007 не указано. Вывод истца о неправильном применении ответчиком коэффициента на момент оценки сделан вопреки существовавшей практике оценщиков и является следствием расширительного толкования стандарта. Кроме того, из представленных ответчиком расчетов усматривается, что применение индекса стоимости вместо индекса СМР не повлияло на оценку таким образом, чтобы сделать вывод о том, что интересы государственной организации нарушены. Третье лицо считает ссылку истца на полученные результаты оценки, произведенной другой организацией, неправомерной по тем же основаниям, что и ответчик; по факту допущенных опечаток не согласен с доводами истца, что допущенные неточности повлекли неоднозначное толкование выводов и результатов, поскольку стороны по договору были единодушны в том, что оценка произведена на 01.06.2007; считает, что доводы истца, касающиеся формы и содержания отчета об оценке, не являются доказательствами недостоверной стоимости и не являются доказательствами по предмету спора.

Дополнительно в письме от 20.09.2010 N 401 общество с ограниченной ответственностью "Б" сообщает, что изолированное помещение является объектом общественного питания. В результате модернизации в 2008 году указанного объекта создано современное предприятие общественного питания общей площадью 232,7 кв.м, в его отделку, освещение, вентиляцию, декорации, оборудование вложено более 300000000 руб., создано 32 рабочих места. Удовлетворение исковых требований приведет к закрытию объекта вследствие признания договора купли-продажи изолированного помещения недействительным.

В отзыве на исковое заявление от 09.12.2010 N 01-02-19/10855 городской исполнительный комитет указывает, что согласие на предъявление иска истцом не истребовалось, ходатайств по защите прав и законных интересов горисполком не направлял. В ходе судебного разбирательства городской исполнительный комитет поддержал исковые требования; в случае признания стоимости указанного объекта оценки недостоверной не возражает против определения новой достоверной стоимости и возложения обязанности на ООО "Б" выплаты разницы в стоимости по решению хозяйственного суда. При отчуждении изолированного помещения стоимость объекта была сформулирована путем сравнения стоимости данного объекта, указанной в заключении N 277/07, в размере 100947990 руб. и оценочной стоимости по данным бухгалтерского учета в размере 113331144 руб. В расчет принята наибольшая стоимость, то есть стоимость по данным бухгалтерского учета в размере 113331144 руб. Городской исполнительный комитет сообщает об отсутствии должностных лиц, аттестованных в установленном законом порядке, которым в должностные обязанности вменено проведение оценки и осуществление проверки правильности формирования цены при осуществлении продажи объекта. Также сообщается, что после получения заключения ответчика от 06.06.2007 N 248.07 унитарным предприятием "Ж" (УП "Ж") были представлены уточненные данные в отдел по управлению коммунальной собственностью управления экономики горисполкома на изолированное помещение по его стоимости.

Индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. отзыв на исковое заявление в суд не представлен.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные исковые требования в полном объеме по ранее изложенным основаниям и просили суд признать недостоверной стоимость объекта оценки; обратили внимание на то, что оценщиком не был составлен надлежащий акт осмотра объекта, неправильно была выбрана цель оценки, неправильно указана дата оценки, в отчете имеются ошибки и неточности, не использованы рыночные ставки сдачи имущества в аренду при расчетах, в отчете об оценке не указаны источники получения информации об объектах сравнения, неправильно применены коэффициенты, отсутствует обоснование расчета износа, невыполнение требований законодательства по формальному признаку также влечет недостоверность оценки, в отчете были использованы нормативные акты, которые утратили силу.

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали согласно доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление, а также с учетом заключения экспертной комиссии; возражали против доводов ответчика о более высоких ставках арендной платы, так как ответчик не обосновал свои выводы надлежащими доказательствами, которые не согласуются с содержанием отчета об оценке; обратили внимание на то, что согласие собственника объекта недвижимости на предъявление иска не было получено, в настоящее время объект достроен и изменен по площади, оценку может выполнять только аттестованный специалист.

Представители городского исполнительного комитета в судебном заседании огласили отзыв на исковое заявление и сообщили, что городской исполнительный комитет согласен с предъявленным иском.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Б" поддержал позицию ответчика по делу; просил суд в иске отказать; вместе с тем отметил, что в случае установления судом другой достоверной стоимости объекта оценки при необходимости может доплатить разницу в оценке по своей доле.

В ходе рассмотрения дела в судебном заседании 21.09.2010 судом была допрошена в качестве свидетеля оценщик Сидорова С.С., которая пояснила, что осуществляла осмотр объекта оценки одна. При помощи карандаша на листе бумаги она пометила данные, полученные в ходе осмотра, в том числе по износу помещения; при подготовке отчета подготовила таблицу износа, в которой отразила данные по износу; при расчете приняла во внимание акт ввода объекта в эксплуатацию; согласилась, что действительно были допущены описки в дате и перепутаны курсы евро и доллара США, но это не повлияло на результат оценки. Коэффициент научно-технического прогресса ею не применялся, так как на тот момент с ним никто из оценщиков не работал и в нормативных документах о нем ничего не было указано. Данные из решения облисполкома, ошибочно указанного в отчете, при расчете не применялись. Источники информации были взяты из архива, в том числе по объектам-аналогам. Также Сидорова С.С. сообщила, что осмотр объекта был осуществлен до заключения договора, так как была заявка от заказчика и нужно было знать, что оценивать, объем работы (так поступают оценщики согласно сложившейся практике). С выводами истца она не согласна, так как считает, что не допустила нарушений законодательства при проведении оценки. По новым СТБ оценка делалась впервые, после их вступления в силу.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, с учетом объяснений представителей лиц, участвующих в деле, хозяйственный суд считает установленными следующие обстоятельства дела.

Постановлением Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 22.04.2010 по делу N 402-3/2009/131К отменено решение хозяйственного суда Витебской области от 07.12.2009 и постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Витебской области от 05.01.2010 по настоящему делу с направлением дела на новое рассмотрение.

Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь указала хозяйственному суду учесть изложенное в постановлении, полно и всесторонне выяснить все обстоятельства, имеющие значение для дела, при необходимости провести независимую экспертизу, дать надлежащую оценку всем доказательствам исходя из требований ст. 108 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (ХПК).

Принимая постановление, Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь не согласилась с выводами суда первой инстанции о нарушении подп. 8.3.2.1.3 и 8.3.2.1.4 п. 8 СТБ 52.3.01-2007, определяющих, что расчет первоначальной стоимости производится на основании ТНПА и информации в строительстве, если стоимость выражена в базисном уровне цен, то для ее перерасчета в текущий уровень цен на дату оценки применяются индексы изменения стоимости (коэффициенты).

Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь не согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик не осуществлял сбор и анализ рыночных ставок арендной платы и не использовал их в нарушение подп. 9.2.1 п. 9 СТБ 52.3.01-2007; при этом указала, что данные выводы хозяйственного суда сделаны без выяснения в полном объеме всех обстоятельств, не подтверждены достоверными и убедительными доказательствами.

По данным вопросам истцом при новом рассмотрении дела дополнительные доказательства представлены не были.

Также в постановлении обращается внимание на то, что при расчете физического износа объекта оценки ответчик не использовал источники информации, а определял физический износ конструктивных элементов самостоятельно путем проведения осмотра объекта оценки, что не было учтено хозяйственным судом. Данные выводы Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь подтвердились при новом рассмотрении дела показаниями допрошенного свидетеля, заключением экспертной комиссии, содержанием отчета об оценке. Обращается внимание на то, что оценка обоснованности применения положений СТБ 52.3.01-2007 судом дана самостоятельно без привлечения специалистов, в то время как в соответствии с Положением о Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь, Положением о Фонде государственного имущества Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.07.2006 N 958, контроль за соблюдением законодательства по вопросам использования и распоряжения государственным имуществом, его оценке возложен на эти органы. При этом Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь сослалась на представленное заключение Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25.03.2010.

В ответе на жалобу истца в порядке надзора от 08.07.2010 N 01-02-18/208 Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь указал, что изложенные указания Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь обязательны для суда первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судом установлено, что 29.05.2006 индивидуальный предприниматель Иванов И.И. обратился с заявлением в РУП "А" с просьбой определить рыночную стоимость изолированного помещения по состоянию на 01.06.2007 для приобретения в собственность.

Проведение оценки ответчиком было поручено ведущему оценщику Сидоровой С.С. (свидетельство об аттестации оценщика, выданное на основании приказа Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 26.04.2007 N 95), которая 31.05.2007 вышла на объект оценки и осуществила его осмотр. По результатам осмотра Сидорова С.С. в произвольной форме на листке бумаге сделала записи по результатам осмотра, которые содержали сведения о состоянии конструкций объекта оценки, на основании них оценщиком были приняты величины износа конструктивных элементов.

В дальнейшем между индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. и республиканским унитарным предприятием "А" был заключен договор на проведение независимой оценки N 277-а от 01.06.2007. По данному договору индивидуальный предприниматель Иванов И.И. выступил в качестве заказчика оценки, а республиканское унитарное предприятие "А" - в качестве исполнителя и приняло на себя обязательство по оказанию оценочных услуг по определению рыночной стоимости изолированного помещения площадью 146,9 кв.м. В качестве цели оценки стороны договора указали предполагаемое приобретение объекта, а вид стоимости - рыночная стоимость.

На момент проведения оценки в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним были сделаны записи о: создании изолированного помещения (помещения общественного питания) общей площадью 146,9 кв.м (объект оценки); возникновении права собственности на изолированное помещение (правообладатель - административно-территориальная единица - уполномоченный орган - городской исполнительный комитет); возникновении права хозяйственного ведения на него (правообладатель - УП "Ж"), о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации. Согласно договору N 235/1 аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в городской коммунальной собственности, от 13.03.2007, на основании решения городского исполнительного комитета от 22.12.2006 N 1365 указанное нежилое помещение было передано УП "Ж" индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. во временное пользование за плату в размере 97,92 евро.

По результатам оценки указанного объекта ответчиком было подготовлено заключение N 277/07, согласно которому рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки составила 100947990 бел.руб., или 47062 долл. США. Кроме заключения ответчиком был подготовлен отчет N 277.07.

Городским исполнительным комитетом 26.06.2007 было принято решение N 730, в соответствии с которым из хозяйственного ведения УП "Ж" изымалось изолированное помещение площадью 146,9 кв.м, подлежало продаже по оценочной стоимости индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. с утверждением оценочной стоимости адресной продажи изолированного помещения в размере 113331144 бел.руб.

В соответствии с названным решением 06.07.2007 был заключен договор купли-продажи объекта коммунальной собственности между городским исполнительным комитетом и индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И., согласно которому было продано изолированное помещение общей площадью 146,9 кв.м.

На момент принятия решения по настоящему делу указанный объект был перестроен, в результате чего согласно ведомости технических характеристик общая площадь изолированного помещения составила 232,7 кв.м. Нежилое помещение находится в долевой собственности ООО "Б" (1/2) и индивидуального предпринимателя Иванова И.И. (1/2) согласно свидетельству от 25.11.2008.

В ходе рассмотрения дела судом был рассмотрен вопрос о назначении экспертизы достоверности оценки рыночной стоимости государственного имущества и направлен соответствующий запрос в Министерство юстиции Республики Беларусь, Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь. Согласно письмам Министерства юстиции Республики Беларусь от 05.10.2010 N 16-35/408 и от 08.10.2010 N 15-4-05/932 порядок проведения экспертизы достоверности оценки в настоящее время не определен и должен быть разработан Советом Министров Республики Беларусь. Судебных экспертов, прошедших аттестацию по указанному виду оценки, не имеется.

В связи с изложенным хозяйственным судом был привлечен Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь для дачи заключения о достоверности или недостоверности стоимости объекта оценки, указанной в заключении N 277/07, с учетом предложений Комитета государственного контроля Республики Беларусь по области, ответчика и представленных ими вопросов.

В соответствии с приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 14.10.2010 N 351 для подготовки ответа на запрос суда была создана комиссия из опытных аттестованных оценщиков, которой было поручено подготовить ответы на поставленные вопросы.

Вместе с сопроводительным письмом от 29.10.2010 в суд было представлено заключение комиссии по вопросам в соответствии с запросом хозяйственного суда Витебской области. Согласно выводам, изложенным в заключении, в ходе исследования комиссией было установлено, что отчет N 277.07 содержит достаточную информацию для проведения оценки и полное описание процедуры оценки в рамках рыночного метода, предусмотренного п. 11 Положения об оценке государственного имущества, СТБ 52.0.01-2007, СТБ 52.3.01-2007. Отчет N 277.07 и заключение имеют некоторые технические ошибки (неточности и опечатки), которые не привели к искажению конечного результата и не повлияли на выводы оценщика о стоимости имущества. Независимая оценка рыночной стоимости изолированного помещения рыночным методом была выполнена без нарушений норм законодательства, регулировавшего проведение оценки государственного имущества и действовавшего на 01.06.2007. Указанная в заключении N 277/07 и отчете N 277.07 итоговая стоимость является обоснованной.

В судебном заседании председатель комиссии доложила результаты проделанной комиссией работы, поддержала выводы, изложенные в заключении комиссии, и ответила на поставленные вопросы.

 

С учетом установленных обстоятельств по настоящему делу и действующего законодательства суд пришел к выводу, что заявленное требование не подлежит удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.

При рассмотрении дела хозяйственный суд пришел к выводу, что довод ответчика и общества с ограниченной ответственностью "Б" о том, что Комитет государственного контроля Республики Беларусь по области является ненадлежащим истцом по данному спору, несостоятелен ввиду следующего.

В п. 16 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав закреплено, что стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может быть признана недостоверной только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих органов по отношению к исполнителю оценки.

Согласно Закону Республики Беларусь от 01.07.2010 N 142-З "О Комитете государственного контроля Республики Беларусь и его территориальных органах" и Положению о Комитете государственного контроля Республики Беларусь Комитет государственного контроля Республики Беларусь и его территориальные органы обеспечивают эффективное и рациональное использование государственной собственности, осуществляют государственный контроль за исполнением актов законодательства по вопросам отчуждения объектов государственной собственности, осуществляют государственный контроль за исполнением актов законодательства по вопросам отчуждения объектов государственной собственности, наделены правом подавать в установленном порядке в суды исковые заявления о защите прав и законных интересов Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц.

Таким образом, Комитет государственного контроля Республики Беларусь по области является надлежащим истцом по настоящему делу в силу возложенных на него задач актами законодательства по контролю за оборотом государственного объекта, являвшегося по настоящему делу объектом оценки, для последующей реализации. Также судом принимается во внимание, что городской исполнительный комитет в ходе рассмотрения согласился с предъявленным иском.

Разрешая спор по существу и оценивая доводы сторон, суд принимает во внимание, что для признания недостоверной стоимости объекта оценки необходимо было доказать наличие следующих фактов: нарушение ответчиком требований технических и иных нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав, действовавших на дату проведения оценки; наличие допущенных при проведении оценки ошибок в расчетах, существенно влияющих на изменение итоговой стоимости объекта оценки, указанной в заключении об оценке; использование при проведении оценки необоснованной информации как по объекту оценки, так и по объектам, сведения о которых используются при проведении оценки.

При этом согласно ст. 84 ХПК судом приняты во внимание представленные в дело письменные доказательства, позволяющие установить достоверность документа (представленные в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии).

В ходе рассмотрения спора суд пришел к выводу, что истец не доказал указанные выше факты, которые могли стать основанием для признания стоимости объекта оценки недостоверной. В то же время имеющиеся в деле документы, с учетом позиции Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, изложенной по ряду спорных вопросов в письмах от 24.11.2009 N 12-07-10/5345/вн, от 25.03.2010 N 06-01-03/543, от 30.11.2010 N 06-01/8399/вн, а также заключение комиссии, созданной Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь из опытных аттестованных оценщиков, от 29.10.2010 опровергают выводы истца.

Хозяйственный суд Витебской области не принимает во внимание довод истца о том, что при проведении оценки было допущено нарушение актов законодательства, так как заказчик оценки не являлся балансодержателем объекта, акты законодательства, действовавшие на момент проведения оценки, в том числе Положение об оценке государственного имущества, не содержали ограничений по субъектному составу заказчиков оценки при проведении независимой оценки.

Суд не соглашается с доводом истца о необоснованном применении цели оценки, поскольку исходя из норм СТБ 52.3.01-2007 допускалось при проведении оценки указывать цель, не противоречащую законодательству. При этом суд принимает во внимание, что стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки согласно п. 14 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав и правильность применения стоимости оценки имеет значение при последующем распоряжении имуществом.

Довод истца о наличии в отчете об оценке ссылки на решение областного исполнительного комитета от 16.12.2002 N 665, которое утратило силу на момент оценки, несостоятелен, поскольку данное решение было указано ошибочно и не было использовано оценщиком при проведении расчетов.

По результатам изучения содержания СТБ 52.0.01-2007 (подп. 10.2 п. 10), а также иных актов законодательства об оценке, действовавших на момент проведения оценки, отчета по оценке суд пришел к выводу, что ссылка истца на отсутствие в отчете источников получения информации по объектам сравнения не может быть принята судом во внимание. При проведении оценки оценщиком был осуществлен поиск исходных данных на рынке недвижимости, что подтверждается наличием в отчете об оценке идентификационных сведений о выбранных объектах-аналогах (наличие точных адресов), что позволяет проверить использованные данные. Кроме того, представителями ответчика были представлены в суд копии договоров, свидетельствующих о совершении сделок. Также судом не принимается во внимание довод об отсутствии акта осмотра объекта, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что осмотр производился и результаты осмотра были зафиксированы на листке бумаги в произвольной форме, на основании них оценщиком были приняты величины износа конструктивных элементов. Действующее законодательство об оценке на момент оценки не содержало требований о необходимости составления акта осмотра и к его содержанию.

Хозяйственным судом Витебской области не принимаются во внимание доводы истца о неправильном расчете восстановительной стоимости на основании следующего.

Правила определения восстановительной стоимости отражены в подп. 8.3.3 п. 8 СТБ 52.3.01-2007, согласно им стоимость восстановления законченных строительством объектов рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки к единому уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов). СТБ 52.3.01-2007, как и другими актами законодательства об оценке, не был определен способ расчета соответствующих индексов (коэффициентов). В силу изложенного оценщик не нарушил требований законодательства при расчете стоимости восстановления, применив коэффициенты изменения стоимости основных средств по виду (группе) основных средств, доводимые Министерством статистики и анализа Республики Беларусь. Кроме того, согласно заключению комиссии при пересчете стоимости восстановления объекта оценки с применением индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ стоимостная величина результата была бы меньше. Также судом учитывается, что на дату оценки законодательство об оценочной деятельности не содержало нормы, предусматривающей возможность применения в затратном методе коэффициента научно-технического прогресса.

По вопросу неиспользования в расчетах рыночных ставок арендной платы хозяйственный суд не принимает во внимание данный довод истца на основании следующего.

Согласно подп. 9.2.1 п. 9 СТБ 52.3.01-2007 сбор и анализ информации при оценке объектов недвижимости методом капитализации дохода включают анализ и выбор рыночных арендных ставок, а также ставок аренды, предусмотренных законодательством, изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных, необходимых для расчета стоимости объекта оценки доходным методом.

В отчете N 277.07 на страницах 15 - 17 приведен анализ рынка, договора аренды, договорной арендной платы, ставок арендной платы, установленных законодательством. При этом оценщик пришел к выводу, что на дату оценки большинство аналогичных по условиям объектов сдается в аренду по арендным ставкам, утвержденным на дату оценки законодательством, поэтому данные ставки могли быть применены оценщиком. Доводы истца о наличии предложений о сдаче имущества в аренду по более высоким ставкам, а также представленные им сведения не могут быть приняты судом как убедительные и надлежащие доказательства, поскольку по имеющимся данным невозможно в полной мере произвести анализ информации (по условиям аренды, по реальному факту сдачи в аренду помещений, по цели и другим сравниваемым данным).

Таким образом, при определении стоимости изолированного помещения доходным методом оценщик основывался на нормах законодательства, указанных в подп. 9.2.1, 9.2.3 п. 9, подп. 6.1.1 п. 6, подп. 3.2 п. 3 СТБ 52.3.01-2007.

Из содержания отчета об оценке усматривается, что в расчете чистого операционного дохода оценщик использовал четыре варианта прогноза, в которых были применены как договорные, так и базовые ставки арендной платы, что соответствует действовавшему на момент оценки законодательству.

Доводы истца о наличии в отчете ошибок, неточностей, опечаток не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, так как данные ошибки, неточности и опечатки не повлияли на итоговый результат оценки. В частности, указание в отчете даты "по состоянию на 1 июля 2010 г. " свидетельствует о допущенной очевидной опечатке, так как исходная информация и расчеты были выполнены по состоянию на 1 июня 2010 г. Также не повлекли искажения стоимости допущенные в отчете опечатки при указании в расчетах иностранной валюты, так как согласованная рыночная стоимость изолированного помещения была рассчитана верно.

Иные доводы истца, связанные с отчуждением имущества (объекта оценки) индивидуальному предпринимателю Иванову И.И., выходят за рамки судебного разбирательства, могут стать предметом отдельного судебного разбирательства при оспаривании сделки купли-продажи, поэтому судом не принимаются во внимание.

В ходе рассмотрения дела ответчиком были понесены расходы по оплате государственной пошлины, которые распределяются судом по правилам ст. 133 ХПК и относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 133, 190 - 193, 201 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд

 

решил:

 

В удовлетворении иска о признании недостоверной стоимости объекта оценки отказать.

Взыскать с Комитета государственного контроля Республики Беларусь по области в пользу республиканского унитарного предприятия "А" 770000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать судебный приказ после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано (опротестовано) в хозяйственный суд апелляционной инстанции в течение пятнадцати дней после его принятия в порядке, установленном ст. 267 - 270 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.

 

 

------------------------------------------------------------------