ПОСТАНОВЛЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СУДА МОГИЛЕВСКОЙ ОБЛАСТИ

9 июня 2015 г. (дело № 33-8/2015/84А/88А)

 

Апелляционная инстанция экономического суда Могилевской области, рассмотрев апелляционные жалобы ответчиков (республиканского унитарного предприятия «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (далее – РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру») и открытого акционерного общества «Банк» (далее – ОАО «Банк»)) на решение экономического суда Могилевской области от 11.05.2015 № 33-8/2015 по иску городского исполнительного комитета к РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (г. М.) и ОАО «Банк» (г. И.) о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на капитальное строение, земельный участок; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца – индивидуальный предприниматель П. (далее – ИП П.), г. Б.; при участии представителей

 

установила:

 

Решением экономического суда Могилевской области от 11.05.2015 по делу № 33-8/2015 признана недействительной с момента ее совершения государственная регистрация перехода права собственности на капитальное строение общей площадью 847 кв. метров, расположенное по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г., от ИП П. к ОАО «Банк», совершенная 25.08.2014 филиалом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Также признана недействительной с момента ее совершения государственная регистрация перехода права аренды на земельный участок площадью 0,2292 гектара, расположенный по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г., от ИП П. к ОАО «Банк», совершенная 25.08.2014 филиалом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Кроме того, суд взыскал с РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» в пользу городского исполнительного комитета 1 800 000 рублей и с ОАО «Банк» в пользу городского исполнительного комитета 1 800 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при наличии неотмененного ограничения на отчуждение приобретенных объектов до выполнения покупателем условий договора купли-продажи в соответствии с нормой Указа Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г. № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее – Указ № 294) филиалом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» неправомерно была произведена 25.08.2014 регистрация перехода права собственности на капитальное строение общей площадью 847 кв. метров, расположенное по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г., и государственная регистрация перехода права аренды на земельный участок площадью 0,2292 гектара, расположенный по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г., от ИП П. к ОАО «Банк». При этом суд первой инстанции сделал вывод о том, что регистратором на момент совершения регистрационных действий не было установлено, что нарушаются права другого лица – городского исполнительного комитета, производившего отчуждение неиспользуемого объекта городской коммунальной собственности покупателю – ИП П.

Ответчик (РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру») с решением суда не согласен, просит в апелляционной жалобе решение отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению ответчика, регистратор 25.08.2014 обоснованно осуществил государственную регистрацию прекращения прав, ограничений (обременений) прав на капитальное строение (арест), перехода права собственности на капитальное строение к ОАО «Банк», перехода права аренды на земельный участок. Указывает, что основанием для перехода права собственности к ОАО «Банк» явилось определение суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 18.12.2013 о передаче капитального строения, расположенного по адресу: г. Б., ул. Г., взыскателю – ОАО «Банк» в счет погашения по исполнительным листам. При этом агентство руководствовалось ст. 115 Конституции Республики Беларусь, которой предусмотрено, что судебные постановления являются обязательными для всех граждан и должностных лиц. Указывает на то, что при наличии записи об ограничении распоряжения данным имуществом у регистратора отсутствовали основания для отказа в совершении регистрационных действий, поскольку запрет на отчуждение возник в силу Указа № 294. В то же время действие Указа не распространяется на имущество, на которое обращено взыскание в порядке исполнения судебных постановлений. Кроме того, обращает внимание на тот факт, что до настоящего времени ограничение, предусмотренное подп. 1.2 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 27 февраля 2007 г. № 108 «О некоторых мерах по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого государственного имущества» (далее – Указ № 108) и Указом № 294, не прекращено.

В судебном заседании представители РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» поддержали доводы апелляционной жалобы.

ОАО «Банк» также не согласилось с решением суда первой инстанции. В апелляционной жалобе ОАО «Банк» и его представители в судебном заседании просят решение отменить, в иске отказать. В обоснование своих доводов указывают, что определение суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 18.12.2013, на основании которого была произведена государственная регистрации перехода права на капитальное строение, на момент совершения регистрационного действия действовало и имело законную силу. Следовательно, регистрационное действие не может быть признано недействительным. Полагают, что наличие неотмененного ограничения на отчуждение капитального строения по Указу № 294 не мешало обращать на данное имущество взыскание по правилам гражданского процессуального законодательства. Капитальное строение принадлежало ИП П. на праве собственности и не входило в перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Сам ИП П. не реализовывал помещение, продажа капитального строения осуществлялась в связи с принудительным взысканием судом кредитной задолженности и обращением взыскания на имущество. Кроме того, ОАО «Банк» не согласилось с решением суда в части отнесения на второго ответчика судебных расходов. Полагает, что поскольку ОАО «Банк» не совершало каких-либо неправомерных действий (торги по реализации имущества проводились судебным исполнителем с соблюдением процессуального законодательства с учетом предоставленной информации об отсутствии обременения), то у суда отсутствовали основания взыскивать со второго ответчика расходы по госпошлине, понесенные истцом.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения. В обоснование своих возражений против апелляционных жалоб указывает, что ИП П. не были исполнены условия договора купли-продажи недвижимого имущества, ограничение (обременение) прав на спорное строение не отменено, поэтому спорное капитальное строение не могло быть подвергнуто аресту и не подлежало передаче ОАО «Банк».

Третье лицо – ИП П. в судебное заседание не явилось, корреспонденция суда, направленная по адресу ИП П. (г. Б., пер. З.), возвращена в суд с отметкой органа связи «За невостребованием». По правилам ст. 142 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) апелляционная инстанция протокольным определением продолжила судебное заседание в отсутствие третьего лица.

Заслушав доклад судьи, пояснения представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, исследовав письменные материалы по делу, исполнительное производство в отношении ИП П., регистрационные дела по капитальному строению, расположенному по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г., и земельному участку, расположенному по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г., апелляционная инстанция установила следующее.

Капитальное строение общей площадью 847 кв. метров, расположенное по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г., было приобретено 20.08.2010 ИП П. за 38 000 рублей по договору купли-продажи у городского исполнительного комитета по результатам аукциона, проведенного 05.08.2010 областным территориальным фондом государственного имущества. Данный объект входил в перечень объектов городской коммунальной собственности, подлежащих продаже на аукционных торгах в 2010 году с установлением начальной цены, равной одной базовой величине, который был утвержден решением Бобруйского городского исполнительного комитета от 23 июня 2010 г. № 13-51 «Об отчуждении неиспользуемых объектов городской коммунальной собственности на аукционных торгах с установлением начальной цены, равной одной базовой величине».

Согласно условиям договора купли-продажи от 20.08.2010 ИП П. принял на себя обязанности: 1) организовать и провести ремонт в течение 6 месяцев с даты заключения договора купли-продажи; 2) осуществлять предпринимательскую деятельность на объекте в течение не менее трех лет с момента начала эксплуатации объекта; 3) создать не менее двух новых рабочих мест в течение 6 месяцев с даты заключения договора купли-продажи; 4) не продавать, иным образом отчуждать объект до выполнения условий договора купли-продажи.

Таким образом, объект городской коммунальной собственности был продан ИП П. с ограничением (обременением) определенных прав.

02.11.2010 ИП П. обратился в филиал РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» с заявлениями о проведении: 1) государственной регистрации прекращения прав, ограничений (обременений) прав на капитальное строение; 2) государственной регистрации перехода права собственности на капитальное строение; 3) государственной регистрации прекращения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (М. обл., г. Б., ул. Г.); 4) государственной регистрации возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (М. обл., г. Б., ул. Г.). В этот же день регистратором в отношении капитального строения (расположено по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г.; площадь – 847 кв. метров; назначение – здание овощехранилища, одноэтажное, кирпичное) была проведена государственная регистрация: 1) прекращения прав, ограничений (обременений) прав на капитальное строение (право оперативного управления); 2) перехода права собственности на капитальное строение, правообладатель – резидент Республики Беларусь – ИП П. В отношении земельного участка произведена государственная регистрация: 1) прекращения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (право постоянного пользования); 2) возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (право аренды), правообладатель – резидент Республики Беларусь – ИП П.

Однако государственная регистрация возникновения прав, ограничений (обременений) прав на капитальное строение (арест) произведена не была. Только по истечении 2 лет 11 месяцев 09.12.2013 по инициативе регистратора были внесены исправления в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним следующего характера: запрет на отчуждение имущества до выполнения покупателем условий договора купли-продажи (подп. 1.2 п. 1 Указа № 108, подп. 6.20 п. 6 Указа № 294).

Как установлено судом, ИП П. не были выполнены условия договора купли-продажи от 20.08.2010: 1) организация и проведение ремонта в течение 6 месяцев с даты заключения договора купли-продажи; 2) осуществление предпринимательской деятельности на объекте в течение не менее трех лет с момента начала эксплуатации объекта; 3) создание не менее двух новых рабочих мест в течение 6 месяцев с даты заключения договора купли-продажи. Поэтому 31.03.2014 городским исполнительным комитетом с ИП П. было подписано дополнительное соглашение на продление сроков выполнения обязательных условий продажи здания овощехранилища. Вместе с тем 04.04.2014 регистратором филиала РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» ИП П. отказано в регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2014 к договору купли-продажи от 20.08.2010 по причине наличия записи о регистрации ареста на основании определений суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 14.06.2011 и 30.09.2011.

В ходе судебного разбирательства установлено, что определением суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 14.06.2011 в качестве меры обеспечения иска ОАО «Банк» к ОДО «К», ИП П. о взыскании задолженности по кредитному договору на имущество ИП П. (здание овощехранилища) наложен арест, на основании которого и произведена государственная регистрация возникновения ограничений (обременений) прав (арест) на овощехранилище.

Определением суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 30.09.2011 в качестве меры обеспечения совершения исполнительных действий на указанное имущество также наложен арест. При этом судебный исполнитель руководствовался выпиской из регистра недвижимости, предоставленной филиалом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», в которой не было указано на ограничение по отчуждению имущества до выполнения условий договора купли-продажи.

В рамках исполнительного производства 17.12.2013 ОАО «Банк» заявило о своем праве оставить за собой здание овощехранилища. Определением суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 18.12.2013 капитальное строение (овощехранилище), расположенное по адресу: г. Б., ул. Г., зарегистрированное за ИП П., передано в собственность взыскателю – ОАО «Банк» в счет погашения задолженности по исполнительным листам. 25.08.2014 по заявлению ОАО «Банк» регистратором была проведена государственная регистрация в отношении земельного участка (переход прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (право аренды), правообладатель – ОАО «Банк») и государственная регистрация в отношении капитального строения (прекращение прав, ограничений (обременений) прав на капитальное строение (арест); переход права собственности на капитальное строение, правообладатель – ОАО «Банк»).

По результатам рассмотрения заявления горисполкома о пересмотре судебного постановления по вновь открывшимся обстоятельствам определением суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 17.02.2014 определение от 18.12.2013 было отменено. В дальнейшем определением суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 27.11.2014 отменена мера обеспечения иска в виде ареста на капитальное строение, расположенное по адресу: г. Б., ул. Г., наложенная определениями суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 14.06.2011 и 30.09.2011, и отказано ОАО «Банк» в передаче капитального строения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Могилевского областного суда от 26.01.2015 определение суда Бобруйского района и г. Бобруйска от 27.11.2014 оставлено без изменения. При этом судебные инстанции пришли к выводу о том, что в отношении спорного капитального строения (овощехранилища) имеется неотмененное обременение (запрет на отчуждение имущества до выполнения условий договора купли-продажи от 20.08.2010), в связи с чем на это имущество не может быть обращено взыскание по исполнительным документам о взыскании задолженности по кредитным договорам и оно не подлежит передаче в собственность взыскателю – ОАО «Банк».

По правилам ч. 3 ст. 106 ХПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением иного суда общей юрисдикции и имеющие значение для дела, рассматриваемого судом, рассматривающим экономические дела, не подлежат доказыванию вновь лицами, участвующими в деле, рассмотренном иным судом общей юрисдикции, или их правопреемниками.

В соответствии со ст. 55 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с учетом изменений и дополнений) (далее – Закон № 133-З) одним из оснований для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Исходя из всех основных принципов процессуального права, в том числе закрепленных в Конституции, судебное постановление, явившееся основанием для совершения государственной регистрации недвижимого имущества, должно быть прежде всего законным и обоснованным (соответствовать требованиям законодательства и обстоятельствам, с достоверностью установленным судом).

Поскольку судебное постановление, на основании которого была произведена государственная регистрация перехода права собственности от ИП П. к ОАО «Банк», отменено, ОАО «Банк» постановлениями судов отказано в передаче в собственность здания овощехранилища, поэтому государственная регистрация перехода права собственности на капитальное строение общей площадью 847 кв. метров, расположенное по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г., к ОАО «Банк» и государственная регистрация перехода права аренды на земельный участок площадью 0,2292 гектара, расположенный по адресу: М. обл., г. Б., ул. Г., к ОАО «Банк», совершенные 25.08.2014 филиалом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», являются недействительными. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в случае проведения регистратором по заявлению ИП П. всех государственных регистраций (в том числе и регистрации по запрету на отчуждение имущества до выполнения покупателем условий договора купли-продажи (подп. 1.2 п. 1 Указа № 108, подп. 6.20 п. 6 Указа № 294)) судебный исполнитель не решал бы вопрос о наложении ареста на данное имущество и не применял бы в дальнейшем меры по реализации имущества, обремененного определенными правами.

В соответствии со ст.ст. 7–9 Закона № 133-З государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно и обоснованно признал своим решением вышеуказанные государственные регистрации недействительными с момента их совершения. В связи с чем доводы ответчиков нельзя признать обоснованными и правомерными, поскольку они противоречат законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Что касается довода ОАО «Банк» о неправомерном отнесении на него расходов по госпошлине, то апелляционная инстанция констатирует следующее.

При удовлетворении требований о признании недействительной государственной регистрации судебные расходы относятся на ответчиков с учетом всех обстоятельств дела в зависимости от характера допущенных каждым из них нарушений законодательства, иных заслуживающих внимания обстоятельств.

ОАО «Банк» 30.12.2013 узнало, что здание овощехранилища обременено запретом на отчуждение имущества до выполнения покупателем условий договора купли-продажи (подп. 6.20 п. 6 Указа № 294) (письмо банка от 14.01.2014). В то же время банк дважды обращался с заявлениями о проведении государственной регистрации спорного объекта и земельного участка. Кроме того, 12.09.2014 ОАО «Банк» заключило договор купли-продажи здания овощехранилища с ИП Я. (цена продажи – 281 005 152 рубля) и предприняло действия по государственной регистрации данной сделки.

Данные действия банка позволили суду первой инстанции при удовлетворении требований о признании недействительных государственных регистраций отнести половину расходов по госпошлине на ОАО «Банк».

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб апелляционной инстанцией основания для изменения или отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные ст. 280 ХПК, не установлены.

По правилам ст. 133 ХПК расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы остаются на ОАО «Банк».

Руководствуясь ст.ст. 133, 277, 279, 281 ХПК, апелляционная инстанция экономического суда Могилевской области

 

постановила:

 

Решение экономического суда Могилевской области от 11.05.2015 по делу № 33-8/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и ОАО «Банк» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано (опротестовано) в течение одного месяца со дня вступления в законную силу в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь в порядке, предусмотренном ст.ст. 282–286 ХПК.